刍议建筑物区分所有权登记制度及其应用

　　摘要：建筑物区分所有权制度的建立，是一项十分重要的物权制度，在其实行的过程中直接关系到业主的切身利益，同时也会涉及到财产问题的纠纷。本文通过对建筑物区分所有权登记制度的现状、存在的问题和优化的解决措施进行了简单性的分析。

　　关键词：建筑物；区分所有权；登记制度；应用

　　随着新《物权法》的颁布，首次提出了建筑物所有权问题，随之出现的是建筑物的登记，建筑物区分所有登记权利的建立，是不动产登记中的重要组成部分。其中，建筑物区分所有权主要是指，同一幢建筑物上出现的多种所有权，在这种现象出现时，就会为现代化建筑物的建立造成严重性的影响。因此，在现阶段法律制度的建立及发展的过程中，应该根据建筑物所有权理论以及不动产登记理论的分析，系统性的研究我国建筑物区分所有权登记的发展现状，通过内容的优化及完善，为整个《物权法》的建立提供充分性的保证。

　　一、建筑物区分所有权登记制度现状分析

　　由于我国法律制度的发展起步较晚，直到1987年才在全国范围内实行第一次城镇房屋所有权的登记。而在建国之后逐渐实行了住房公有化、以及房屋福利政策，从而导致住房所有权出现了单一性的局面。到了上世纪80年代，实行的住房商品化，才逐渐打破了单一性的公有权状况，使房屋产权趋于多元化的发展。2008年推出了《物权法》相配套的行政规章制度的《房屋登记办法》取代了原有的《城市房屋权属登记管理办法》，这一制度的推出是第一次对登记问题进行明确，从而使房屋所有权的登记内容发生了一定的改变。但是，对于基地的使用权、专用权等内容并没有进行明确性的规定，与其他发达国家相比仍然存在着一定的局限性。相关配套的法律体系不完善、不动产的登记制度不完善，从而使整个建筑物区分所有登记的内容及效力出现不确定的现象。

　　二、建筑物区分所有权登记制度在实践中存在的问题

　　（一）不同地区的登记思路不统一

　　在现阶段《房屋登记办法》建立的过程中，对于建筑物所有权登记问题的论述是具有一定原则的，各地政府对法规理解的角度不同，因此，在实际工作的过程中会面临着历史条件、社会环境等因素的限制，从而导致各地区登记思路存在着一定的差异性。例如，一些地区会采用传统的登记方式，其中的销售习惯、物业管理以及税费的征收各有特点，从而导致不同地区对于建筑物区分所有权的登记思路出现不统一的现象，这对建筑物区分所有权的建立会产生一定的影响。

　　（二）理论上缺乏登记制度的研究

　　由于我国学者对建筑物区分所有权的研究起步较晚，而且在原有区分所有权研究的过程中，并没有充分的认识到建筑物区分所有权与基地的关联性，从而导致问题的研究出现了一定的限制性。例如，登记簿、界定环节以及界定的方式都没有得到充分性的分析。与此同时，在问题研究的过程中并没有充分的考虑到建筑物区分所有权的特殊性，登记制度研究中缺乏专有权、共有权等方面的内容，从而为整个登记内容的优化带来了限制性。

　　三、建筑物区分所有权登记制度的优化措施

　　（一）建立健全的法律体系

　　随着自住房制度的实施，我国逐渐出台了一些关于调整住户之间的法律内容，例如《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》等内容，相关内容涉及到了住宅的共用部分、共用设施等，而在《物权法》中并没有对业主的共有部分进行明确性的分析。因此，在现阶段法律制度优化及完善的过程中，应该统一术语、统一口径，对于法律中的专有名词进行合理性的解释，从而为整个制度的实施提供充分性的保证。

　　（二）优化建筑物区分所有权登记制度

　　在建筑物区分所有权的登记过程中，可以将整个制度类型分为部分登记方式以及共有登记方式，而在《房屋登记办法》中规定，房屋会按照基本单元进行登记，也就是采取专有部分的登记制度。在单体建筑物共有部分的分析过程中，会在登记薄中以建筑物的面积制定专有部分以及共有部分。但是我国的《房屋登记办法》中，并没有该项目的规定。因此，在建筑物区分所有权登记制度优化的过程政工可以有效的改进登记的制度，优化登记方式。

　　（三）完善建筑物区分所有权登记内容

　　对于专有部分的登记内容而言，主要包括建筑中的标示部分以及所有权部分，而在单体建筑中共有部分的分析可以发现，将分摊的共有建筑进行登记，在《房屋登记办法》中规定：分摊的共有部分应该包括电梯井、楼梯间、变电室、公共门厅以及地下室等，同时也包括整幢楼的公共服务用房。而对于独立使用的地下室、车库、警卫室以及管理用房而言，作为人防工程不列入共有的建筑面积。而对于美国以及德国的等国家，会将共有份额进行内容的登记，份额内容根据约定进行确定，如果出现没有确定的现象，就会按照专有的面积进行比例认定，这种区分的方式值得我国的学习及借鉴。

　　四、结束语

　　总而言之，在现阶段建筑物区分所有权制度建立的过程中，要想得到有效性的完善，就应该合理分析我国现存建筑物区分所有权所产生的矛盾原因，建立健全的法律内容，从而积极推进整个《物权法》的完善，保证建筑物区分所有权登记制度的适应性应用。

　　参考文献：

　　[1]张广敏.建筑物区分所有权登记制度研究[D].西安建筑科技大学，2011.

　　[2]刘建党.浅谈建筑物区分所有权登记制度现状及存在的问题[J].陕西建筑，2011，08：5-7.

　　[3]张广敏，李慧民，刘建党，田卫.浅谈国内外建筑物区分所有权登记制度[J].陕西建筑，2011，03：6-8.