房地产企业成本核算方法体策略分析

　　摘要：随着市场经济的不断深入，经济竞争的形势变得更具多种多样，竞争的力度以及激烈程度都大大的增加，在这种环境下，企业要在这种环境下发展，就必须做好自身的完善，房地产企业作为拉动中国经济的巨大推力，在中国近几年的发展中做出了巨大的贡献，中国在这几年的时间里，年年经济增长都保持在一个相对较高的增长值，其所带来的社会巨变都是之前的发展难以达到的，而在这几年的经济发展中，房地产企业却出现了一系列的问题，在销路以及投资上都存在或多或少的劣势，因此必须在此完善房地产企业的内部机制，而对于一个企业来说，其生存和发展的前提则是成本与收入的比重关系的协调，在房地产企业发展中，其成本核算是一个相当复杂但又不可忽视的问题，本文就针对其成本核算方法进行简略的分析。
　　关键词：房地产企业；成本核算方法策略；分析
　　前言
　　从根本上来说，企业之所以创立，其最终目的还是盈利，在市场经济的驱动下以及巨大经济利益的诱使下，企业投入商业活动之中，其经营的策略以及制定策略的动向都是以利益点的变动为基础为导向，而要增加利益，就需要从两方面或是两方面的任意一面进行调整。一方面是盈利数目，这是要依靠较为稳定的经营，变数相对较大，另一方面则是在成本上的控制，通过科学合理的调配，达到最优的配置，减少不必要的浪费，从而获取更大的利益，房地产作为一种投资相对较大的，周期相对较长，风险也比较大的商业行动，其在成本上必须严加把关，才能减少不必要的经济损失。
　　1房地产企业成本核算方法策略
　　1.1房地产企业成本的构成
　　房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分，首先是土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。其次便是配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一。最后则是管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。这三个方面就是房地产成本支出的主要方面，由此可见在土地，土建及设备上成本比重是较高的，而在资金流转方面的成本存在着相对的不确定性，这些都具有比较大的管理弹性，具有比较大的探索分配空间。
　　1.2对当下房地产业成本核算的方法简析
　　首先，从当下房地产成本核算的合理之处谈，第一是在成本条目的划分上，做到了比较清晰的概括，从成本的三大分类进行细化，各自占得比重以及稳定性及弹性的大小来衡量成本的高低范围，都是比较科学的一种成本估算方式，并没有定下一个僵硬的标准来核算，而是针对其变化的动态趋势来做出合理的预判。其次，则是在估算人员上有相当大的进步，通过采用专业会计人员进行审计，提高了核算的专业性与准确性，大大的降低了成本遗漏或是不必要成本的卷入，有利于减少资金的浪费，这是直接关系到企业利益的。然而，现今房地产企业成本估算策略中仍旧存在许多的问题，虽然在核算中又相对专业的会计人员队伍，但是在核算的组织上，却未能很好的对核算人员进行比较系统的组织，从而很容易造成部分成本的遗漏，难以完整的反映出合理的成本预算方案，对整体成本支出影响较大，其次，在估算对象上也不够明确，虽然确认出了三个大的板块，但是在实际操作时由于各种现实因素的改变，使得其下属成本投入分类较多，而且变量也不少，所以在具体进行成本估测是往往就模糊化了许多项目，或是把多个本应该再分类的仅按照现有分类进行估算，从而使得最终结果难以与实际结果一致，造成许多的无效成本核算，第三，仍旧是在制度上的问题，一套合理的成本核算方案必定是经过较为复杂的程序的，而此基础必须是建立在遵循国家法律基础上的，现今违章建筑层出不穷，不仅劳民伤财，也占用国家土地资源，所以在核算时，必须首先考虑是否与国家政策相符合，只有在符合国家政策的基础上，后期估算才有存在的意义，否则一切都是毫无意义的成本核算。一言以蔽之，当下的房地产企业成本核算有着可喜的地方，有同时还存在许多需要改进的地方，需要我们不断进行探索，剔除弊病，促进其进一步的完善与发展，这也是房地产企业长远发展的必然要求。
　　2如何加强房地产成本估算策略
　　2.1完善规章制度将强组织建设
　　企业运行无不依照一定的规章制度，没有相应的规章制度，那么工作的开展也必定是无序的，最终导致的结果是一团糟，不仅不利于项目的有效开展，更可能危及企业的生命力，这些都是缺乏一套科学合理的制度可能会带来的不良影响。所以在房地产企业进行成本核算时，就必须制定一套科学合理的核算机制，通过对核算目标的分类以及对会计人员的分工，促进核算工作的有序进行，此外，还要根据自身的实际情况，及自身的规模，竞争对手的规模，行业变化的趋势合理的分配人力资源，切忌在一些不必要的领域花费不必要的资源，导致成本虚高，应该在最高效的情况下最大化的实现科学合理的成本估算。
　　2.2开设合理的成本核算项目
　　针对成本核算的三大类：土地、土建及设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。进行合理的成本核算项目开设，对于复杂繁多的成本项目，如果光是靠机械的进行理清的话，其工程量是巨大的，而且很难做到准确合理，进而也很容易催生出许多无效核算，因此在进行成本核算时，可以依据成本费用的使用途径进行适当的分类，构成较为集中的核算项目，比如说，土地征收费用，基础费用，开发间接费用以及公共配套设施费用，这些都是可以划分到成本预算的必然成本一类，从而整合成一级核算项目，根据此种方法，把其他相似的成本预测也归为一类进行成本预算，避免不必要的时间和金钱的浪费，这样不仅可以在预算时做到更为准确有效，同时还可以从预算分类上得出成本费用的使用途径以及大致的比例，最终实现了有效的成本估算。
　　2.3提高核算人员的素质
　　在房地产核算中，同样作为成本核算重要的一环，核算人员起着不可或缺的作用，房地产的成本核算，如果是单一的楼栋成本核算，其核算过程以及射击的项目都较为简单，在核算中要求的水平不高，但是在对一些较为复杂的房产开发的核算时，其涉及到的程序就相对的复杂了，比如说一个小区的成本核算，其对于土地开发成本之外的成本也具有相对复杂的下属分类，很大程度上这些分类都较为复杂而且并非客观不变，很多时候其会随着附属条件的变化而变化，所以在对其进行估算时，要得出一份较为合理科学的成本估算是相对比较难的，这是就需要成本核算员有良好的专业能力，对其程序有很好的掌握，假如核算员的素质过低或者与所要的不符，那么必然会出现过多的漏洞，只有具有高素质的核算员，才能使得核算结果最接近于实际结果，因此，必须不断提高核算员的素质。
　　结语：在现今瞬息万变的经济形势下，只有不断完善自身的经营模式，才能促进企业长久的发展，房地产企业在占据经济发展比重如此之大的情况下，更需要不断的完善自身的发展模式，鉴于近几年地产经济出现或将要出现的泡沫，房地产企业更要适时调整，适应经济模式的转变，在大环境下赶上经济转型的班车，推动自身的完善，而第一步便是要从自身内部成本抓起，消除一切不适合的因素，减少不必要的浪费，优化成本核算，最大程度上提高自身经济承受能力以及利益获取能力。
　　参考文献：
　　【1】张弛房地产开发的各项指标的评估以及对潜在成本的考虑{D}东南大学2004
　　【2】王新芳房地产开发成本控制{D}西安科技大学2008
　　【3】宋歌房地产开发风险及研究{D}重庆大学2003