银行抵押物管理中的法律风险分析(2)

　　7房产和国有土地使用权一并抵押问题
　　《物权法》坚持"房随地走、地随房走"原则，规定房产与土地使用权应一并抵押，并规定未一并抵押的视为一并抵押。这就表明不允许将房产和土地使用权分开抵押，即使只办理了房产和土地使用权中一项抵押登记，也应认定房产和土地使用权抵押权都成立，抵押权人对抵押房产和土地使用权都享有优先受偿权。但是，司法实践中对此尚有不同认识，为防范风险考虑，银行在抵押合同中应约定房产和土地使用权均为抵押物，并最好都办理抵押登记；特别是以划拨土地使用权抵押的，应到土地管理部门办理土地抵押登记。
　　8出租房产抵押和抵押房产出租的问题
　　租赁权本质上是一种债权，房产所有人将已出租的房产用于抵押无须征得承租人同意，只须书面通知承租人即可。我国《合同法》第二百二十九条规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"；《物权法》第一百九十条规定："订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响"。因此，银行作为抵押权人行使抵押权时，承租人仍可按租赁合同继续租赁该房产，这势必增加处置抵押权的难度。建议银行在接受房产抵押时，应先调查该房产是否出租，如该房产已出租，应查阅租赁合同，了解租赁期限，考虑是否接受以该房产作抵押物。
　　抵押权成立后，抵押人对抵押财产仍享有占有、使用、收益、处分的权利，故抵押人可以将已抵押的房产出租给他人。《物权法》第一百九十条规定："抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权"，这就说明，由于抵押权成立在先，租赁权成立在后，而且房产抵押已到登记部门公示，故以抵押房产出租不能套用买卖不破租赁规则，抵押权优先于租赁权。抵押权人实现抵押权时，可以解除租赁关系，并且不承担承租人的损失。
　　9禁止抵押财产的问题
　　根据《物权法》第一百八十四条的规定，不得抵押的财产有六类。银行应特别注意两个问题：一是集体土地使用权中耕地、宅基地、自留地、自留山不能抵押；可以抵押的集体土地使用权是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩等）的土地承包经营权和乡镇、村企业用于抵押的厂房占用范围内的集体所有的建设用地使用权（但集体所有的建设用地使用权不能单独抵押）。二是学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施（如公共图书馆、博物馆、少年宫、敬老院等）均不得抵押，并不因该公益设施属于公办单位还是民办单位而有所不同；当然，这些事业单位、社会团体所有的并非用于公益目的的财产可以为自身债务设定抵押。