中国保障性住房融资模式探讨(2)

　　第一，财政性贷款是保障性住房建设的主要资金来源。日本住宅公团有64.5%的资金来源于财政投资性贷款，至20世纪80年代，约有47.4%的住房是使用该项贷款建造的；日本住宅金融公库有97%的资

金来源于财政投资性贷款，是日本保障性住房融资机构体系的核心。

　　第二，日本财政投资性贷款中的大部分都是来自民间的有偿资金，其主要来源有邮政储蓄、年金资金、其他特别会计存款等。邮政储蓄占投资性贷款的比重将近50%，日本政府以财政贴息的方式将邮

政储蓄资金贷给金融公库，构成其主要资金来源。

　　2、日本相关融资机构

　　专门为日本保障性住房融资的机构是在上个世纪五十年代建立的住宅金融公库，这个机构是一个专业的融资机构，其主要职能便是在公民无力购买基本住房，且很难在银行等机构贷款的时候，由这

个公库提供一定的帮助。除此以外，部分商业银行、担保机构也为保障性住房建设提供融资服务。

　　3、日本保障性住房融资渠道

　　直到上世纪末，日本在拓展保障性住房融资渠道，应用融资工具方面一直比较保守，主要采用的是财政补贴和财政投资性贷款形式。由于亚洲金融危机，融资机构在资金筹集上遇到了较大困难，日

本政府不得不对应用融资工具的限制有所松动。

　　三、构建我国保障性住房融资模式的探讨——以日本经验为借鉴

　　（一）拓宽保障型住房资金来源

　　目前我国的保障性住房建设资金来源主要是利用财政资金和商业银行的信贷资金。近几年来，一些地方已通过发行债券与利用住房公积金增值收益推动保障性住房建设。但由于资金规模有限，依然

不能满足保障性住房建设的资金需求。

　　（二）建立专业的保障性住房融资机构体系

　　笔者认为，建立专业的保障性住房融资机构体系对于加速我国保障性住房建设具有积极的促进作用。首先，专业的保障性住房融资机构专注于保障性住房融资工作，使得保障性住房项目与其他公共

设施项目相隔离，减少外界因素对保障性住房建设的干扰。其次，有利于在全国范围内统筹资金，增进各分支机构的协作，提高资金的利用率。

　　（三）扩展保障性住房融资渠道

　　考虑到不同类型的保障性住房的收益状况是不同的，为尽可能多地吸收社会资金，应当根据保障性住房的类型开辟多条融资渠道。廉租房和公租房收益低，资金回笼慢，其资金来源应以不要求高回

报的储蓄资金为主，同时提供财政补贴。经济适用房和两限房相对收益较高，可以利用融资工具，借助资本市场满足其资金需求。

　　1、积极借鉴日本经验，利用储蓄资金，以财政投融资推动保障性住房建设

　　积极利用储蓄基金推动保障性住房建设已是发达国家的共识，但是在实践中产生了以德国为代表和以日本为代表的两种模式。德国模式即合同储蓄模式，由民间融资机构组织实施，政府仅给予一定

的资助。中低收入在融资机构的住房储蓄达到合同约定的数额即可获得住房贷款。在合同储蓄模式下，存款和贷款利率均低于市场利率，且不随市场利率变化。而储蓄资金则可以为财政投融资提供稳定

的资金来源。我国可以考虑在保障性住房融资机构下设立专门的住房储蓄部门以吸收存款，并将存款以较低的利息向保障性住房建设机构发放贷款。为了提高存款的吸引力，可以适当维持较高的存款利

率，由财政补贴存贷利差。

　　2、拓展融资工具，借力资本市场推动保障性住房建设

　　日本政府一直在利用金融工具为保障性住房建设融资方面裹足不前，笔者认为，在加强管理，防范金融风险，保证金融体系安全的前提下可以适当地利用现代融资工具，加速保障性住房的建设。目

前在国内讨论得比较多的融资工具有二。一是REITs，即房地产信托投资基金。二是证券化，即商业银行将保障性住房贷款债权出售给特设的证券化机构（SPV），通过证券化可以使当前持有大量保障性

住房贷款债权的商业银行尽快回笼资金，化解风险。

　　参考文献

　　[1]陈默.日本住宅政策的三大支柱[J]中外房地产导报，1995（10）

　　[2]付诚.国内外保障性住房建设的经验及启示.[J/OL]中国民主建国会网站

　　[3]高峰.我国城镇廉租房融资模式研究[D]武汉理工大学，2007