加强房地产调控推进城镇化建设

　　[提要]城镇化主要是指人口从农村转移到城镇。人进入城镇，要有房子住，需购买住房。房价过高，农村人口买不起房，自然会放弃进入城镇，从而阻碍城镇化进程。通过房地产调控，稳定房价，解决农民的住房问题，农村人口才会越来越多地进入城镇，从而推进城镇化进程。本文论述城镇化与房地产二者的关系，以及当前房地产调控政策。

　　关键词：房地产；调控；城镇化；建设

　　中图分类号：F12文献标识码：A

　　收录日期：2014年3月5日

　　随着我国经济的发展，城镇化建设得到快速推进，伴随而来的房地产业需求逐年增加，城镇化的加快带动了房地产业的发展，而房地产业的发展又积极推动了城镇化水平的提高。当前，我国房地产业不健康发展导致各地房价过高的问题严重阻碍了我国城镇化进程的速度，因此如何避免城镇化进程和房地产业发展的利益冲突是迫切需要解决的关键问题。

　　一、城镇化进程与房地产业的相互关系

　　城镇化主要是指城乡人口分布结构变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多。改革开放以来，城镇化进程和房地产业都保持良好的上升趋势，他们相互促进，相互影响，共同为我国社会进步和经济发展做贡献。

　　（一）城镇化进程的加快促进了房地产业的发展。城镇化就是要“花”掉农村，减少农村人口，鼓励农村人口和劳动力向城市转移，到城市生活和工作。农村人口来到城市首先要买房，这是人类生存的基本条件。据统计，目前我国城镇人口首次突破了农村人口。随着城镇化进程的加快，进城人口的增多，买房需求日益膨胀，买房的人是那么多，买房需求扩大拉动了房地产业发展。有需求才有发展，没有需求就没有发展。

　　（二）房地产发展为城镇化进程提供了住房保障。近些年，房地产业突飞猛进。房地产开发一哄而起，到处都在建房，一座座楼房拔地而起。开发商盖了那么多房，有多层，有高层，品种多样，为进城农民买房提供了保障。因此，房地产发展推进了城镇化进程。

　　（三）房地产业与城镇化发展具有利益冲突关系。由于种种原因，目前我国部分城市房价过高，一套房几十万，几百万，人们一辈子攒的钱也买不了一套房。有人说，房子是给有钱人盖的，与我们老百姓是没有缘分的，我们只能放弃消费。由于房价贵，农村许多人不愿意到城市来，房价贵成了农民进城的一个障碍，从而抑制了城镇化进城。为此，必须加强房地产调控，稳定房价。

　　二、当前房地产调控政策

　　近几年，在房地产调控方面，国务院先后出台了一系列政策措施。主要谈三个方面：

　　（一）调整住房供给结构，增加中低价位、中小套型普通商品住房。目前，房地产市场住房供给结构是很不合理的，其表现是大套房多，中小套型少。贵房多，便宜的少。有人做了这样的比喻，房地产市场，海鲜多，家常便饭少，现在满大街都是开的海鲜馆，价格高，大多数人吃不起，吃家常便饭的人多。有钱人还是少数，多数人属于中等收入，大房、贵房是买不起的。住房供求矛盾比较突出，为解决矛盾，必须调整住房供给结构，开发商要面向普通老百姓，多盖一些中小套型、便宜的商品房。

　　关于调整住房供给结构，最早是2006年提出来的。2006年房地产政策明确规定：从2006年6月1日开始，新建住房90平方米以下的中小套型住房应占到70%以上，达不到这个标准的不能开工上马。从2006年至今年已经6年了，经过6年调整，中小套型住房所占比例是比较低的。有资料显示，河南省中小套型住房占28%，新乡占30%。不难看出，中小套住房所占比例离70%还有一定距离，因此“十二五”时期仍需要调整，力求达到70%。随着住房供给结构的调整，中小套住房、便宜房越来越多，进城农民才买得起房，才愿意到城市来。

　　（二）实行严格的差别化住房信贷政策。具体来说包括三层含义：一是对购买首套住房且套型面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；二是对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三是对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。